DAL VOLUME DELL'IMMOBILE ALLA RENDITA CATASTALE ALLA I.U.C parte 3 (calcolo delle consistenze)

Nelle parti precedenti ci siamo occupati dell'inquadramento dell'immobile e siamo partiti dalla catasto terreni PREGEO fatta con gli strumenti topografici per arrivare poi alla descrizione del catasto fabbricati DOCFA e nel precedente capitolo abbiamo preso in esame tutte le definizioni che possiamo trovare a catasto fabbricati per i nostri immobili. In questo capitolo invece volevo soffermarmi sul metodo di calcolo dello stesso.
Le operazioni di classamento servono a determinare la consistenza delle unità immobiliari nei vari gruppo. Una volta determinata la consistenza, la stessa viene moltiplicata per valori standard della zona (tariffe) al fine di ottenere la rendita.
Questa operazione una volta era di esclusiva spettanza dell'ufficio catastale, adesso, invece viene proposta dal tecnico e valicata dal catasto.
Il software DOCFA ha una procedura di classamento automatico, ma è da considerarsi di semplice ausilio al professionista e la non corrispondenza della rendita proposta con quella automatica non potrà mai costituire motivo di rifiuto, da parte dell'ufficio catastale, in sede di accettazione della pratica.
Il calcolo della consistenza è diverso a secondo dei vari gruppi prima elencati, quindi il professionista dovrà:

• decidere il gruppo d'appartenenza dell'unità immobiliare

• assegnare la categoria del gruppo (Es. A/2 per abitazione di tipo civile)

• determinare la classe per quella categoria (Es. A/2 di 3°) tenendo presente le condizioni estrinseche che intrinseche, eventualmente paragonando con le unità simili della zona e il reddito che viene prodotto. A una classe più bassa, un valore più alto (Es. classe 1° vale più della classe 3°);

• determinare la consistenza come illustrato nei prossimi paragrafi.

Per avere la rendita, basta moltiplicare la consistenza per la tariffa di quella categoria e la classe del Comune dove insiste l'unità immobiliare.

E' molto importante sapere che: non nella totalità dei Comuni esistono tutte le categorie e le classi. Ad esempio, in piccoli Comuni la categoria A/10 non esiste in quanto non ci sono di norma molte unità immobiliari destinate ad uffici. In questi casi il professionista sceglierà la categoria che più si avvicina; nel caso degli uffici può essere la A/2.

CONSISTENZA GRUPPO A

La consistenza per le categorie appartenenti a questo gruppo si determina in vani.

Ogni ufficio catastale determina (o dovrebbe determinare) per ogni Comune, la zona censuaria, la categoria, la superficie minima e massima del "vano utile" necessari per la determinazione della consistenza.

Di seguito si riportano i criteri generali per il calcolo della superficie dei vani.

                 

TABELLA CALCOLO CONSISTENZA UNITÁ “A”
AMBIENTI	SUPERFICI LORDE	RAPPORTO A VANO MEDIO	VANI CATASTALI
Cucina con luce diretta e fornelli	9	1 (anche se meno di 10 mq)	1
Salone	36	1 più eccedenza 36-24 (vano utile max)=12 12 (eccedenza): 24 (vano utile max) = 0,5	1,5
matrimoniale	20	1 (tra 10 e 24)	1
letto	14	1 (tra 10 e 24)	1
letto	16	1 (tra 10 e 24)	1
corridoio	18	accessorio diretto 1/3 di vano	0,33
bagno	4,8	accessorio diretto 1/3 di vano	0,33
WC	3,2	accessorio diretto 1/3 di vano	0,33
cantina al piano seminterrato	6	accessorio diretto 1/4 di vano	0,25
terrazzo e corte condominiale	490	lo consideriamo come agitamento e aumentiamo il tutto del 5%. 6,75 x 5%	0,34
TOTALE			7,08
Totale arrotondato al mezzo vano			7,00

• nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad un massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento, fino ad uno spessore massimo di 25 cm.

• La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m., non entra nel computo della superficie catastale.

• La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.

• La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti in seguito, viene arrotondata al metro quadro.

Si devono distinguere i seguenti elementi:

• I vani principali (salone, galleria, camera o stanza, cucina)

• gli accessori a servizio diretto, cioè gli elementi necessari al servizio o al disimpegno delle parti principali (bagno, ripostiglio, latrina, ingresso, corridoio

un corridoio deve essere considerato accessorio anche quando si svolge con andamento non rettilineo, purché esso costituisca un insieme continuo, anche se suddiviso in tronchi a mezzo di porte, e conservi la sua funzione di elemento di comunicazione, la dispensa, la veranda, nonché in genere, i vani aventi superficie libera minore di quella minima stabilita per il vano normale della categoria e classe;

• gli accessori a servizio complementare, cioè gli elementi annessi ed integranti la funzione delle parti principali ma non strettamente necessari per l'utilizzazione di esse (soffitte, cantine, localo di sgombero, legnaie, bucati, spandetti, stalle, granai, porcili, pollai ecc.);

• le dipendenze, e cioè:

1. le aree e i suoli liberi a servizio esclusivo dell'unità immobiliare o a servizio comune di essa e di altre unità immobiliare o a servizio comune di essa e di altre unità immobiliari (cortili, aie, giardini, terreni destinati a giochi e ad altri esercizi sportivi, terrazze usufruibili cioè non di semplice copertura, ecc.);
2. i locali e le costruzioni destinate ad usi speciali (tettoie aperte, portici, cisterne, serre, ricoveri antiaerei);
3. i locali costruttivamente destinati al servizio comune di unità immobiliari (bucatai, spanditoi,cucine e latrine costruite per uso comune di più abitazioni, soffitte o cantine usate dai vari inquilini senza stabili pareti divisorie degli spazi a ciascuno assegnati).

La consistenza catastale in vani utili si ottiene:

1. conteggiando separatamente e sommando:

• come vani utili e per il loro numero effettivo i vani principali normali, cioè quelli con superficie almeno uguale a quella minima normale stabilita per il vano utile della categoria e classe;

• come vano utile la cucina, anche se di ampiezza inferiore a quella minima predetta, se per la sua speciale destinazione è fornita dagli impianti consueti in quella categoria e classe;

• come altri vani utili e frazioni di vani utili - sinteticamente apprezzati- l'eccedenza di superficie libera presentata eventualmente dai vani principali, rispetto a quella massima del vano utile normale;

• i vani accessori a servizio diretto esclusivo dei vani principali ed i vani accessori a servizio complementare esclusivo, conguagliati a vani utili, tenendo conto degli usi locali accertati per la categoria, ovvero, in mancanza di usi locali, contando ogni vano accessorio a servizio diretto esclusivo per 1/3 di vano utile ed ogni vano accessorio a servizio complementare esclusivo pie 1/4 di vano file; 

2. apportando al risultato del conteggio un'aggiunta o detrazione nei limiti del 10% per rendere conto sia di altri elementi della consistenza effettiva (dipendenze) che - materialmente, o anche solo economicamente congiunti, nella unità immobiliare, agli elementi già considerati- ne aumentano le utilità ed i comodi, sia di vantaggi o svantaggi che siano particolari dell'unità immobiliare rispetto alla maggior parte delle altre unità della medesima categoria e classe ed influenti sul reddito lordo;

3. arrotondando, infine, il risultato del conteggio così eseguito al mezzo vano. Si riporta un'esempio di computo di un appartamento in categoria A/2 in un Comune con vano utile minimo 10 e massimo 24.

Esempio che riassuma un po' quello che è stato scritto:

E' importante sapere che gli accessori comuni vanno esclusi totalmente dal calcolo della consistenza; eventualmente contribuiscono ad un aumento percentuale del numero di vani con il massimo del 10%.

CONSISTENZA GRUPPO B

In questo gruppo la consistenza si misura assumendo come elemento unitario il metro cubo.Le norme da applicare per la determinazione della consistenza effettiva in metri cubi sono le seguenti:

1. se trattasi di unità immobiliari occupanti interi edifici o porzioni di edifici per tutta la loro altezza, il volume si calcola vuoto per pieno moltiplicando la superficie coperta per l'altezza totale delle corrispondenti singole porzioni della costruzione. Dal computo della superficie da prendere a base si deve escludere l'area occupata da cortili, da chiostrine scoperte, o coperte da semplice vetrata, da tettoie aperte e simili. Nel computo delle altezze si devono comprendere anche le porzioni di fabbricato poste al di sotto del livello del suolo che siano occupate da locali principali o accessori. Si devono invece escludere la massa strutturali di fondazioni nonché i vespai, i cunicoli, le intercapedini, i pozzi di fondazione e simili, le cisterne, i pozzi neri, i ricoveri antiaerei ecc. L'altezza si deve misurare dal piano di calpestio dei vani situati più in basso fino al piano della terrazza se l'edificio è coperta a terrazza, o fino alla linea reale di gronda se l'edificio è coperto a tetto inclinato, ma ha il sottotetto non utilizzabile, oppure fino all'altezza media della soffitta, o del locale sottotetto, se il sottotetto è utilizzabile;
2. se trattasi di unità immobiliari che non occupano da cielo a terra per tutta l'altezza l'edificio o la porzione di edificio di cui fanno parte, il volume si calcola moltiplicando la superficie interna di ciascun vano (principale od accessorio) per la rispettiva altezza tra pavimento e soffitto. per i vani coperti a volta o a soffitto inclinato, si assumerà l'altezza media, così da ottenere, con il prodotto della superficie utile per l'altezza, la cubatura interna del vano.

La consistenza si computa nel modo seguente:

1. determinando la consistenza effettiva in metri cubi con le norme su indicate
2. apportando ad essa un'aggiunta o detrazione, nei limiti del 10%
3. arrotondando il risultato del conteggio così eseguito al metro cubo.

CONSISTENZA GRUPPO C

In questo gruppo la consistenza si misura assumendo come elemento unitario il metro quadrato.

Si computa determinando in primo luogo le superfici interne (cioè quelle degli spazi compresi fra le pareti) degli ambienti, principali ed accessori, che costituiscono l'unità immobiliare.

Dal computo sarà esclusa la superficie dei locali delle aree che costituiscono le dipendenze (cioè tettoie, cortili, aie, giardini, ecc.), siano esse di uso comune o di uso esclusivo dell'unità immobiliare considerata.

La consistenza si computa nel modo seguente:

1. sommando:

• la superficie utile degli ambienti principali;
• la superficie utile degli accessori, trasformata, per la sola categoria C/1 (negozi e botteghe) per moltiplicazione con il relativo coefficiente di ragguaglio, in superficie utile equivalente principale;

    2. apportando al risultato del conteggio un'aggiunta o detrazione - nei limiti ammessi - sia per     tenere conto degli altri elementi della consistenza effettiva - dipendenze - che nell'unità immobiliare sono uniti agli elementi già considerati e ne aumentano le utilità ed i comodi, sia per tenere conto di utilità e svantaggi (particolari rapporti dimensionali, posizione d'angolo ecc.) che siano particolari dell'unità immobiliare rispetto alla maggior parte delle altre unità della medesima categoria e classe ed influenti sul reddito;

    3. arrotondando infine, il risultato del conteggio al metro quadrato.

I limiti ammessi per le aggiunte o per le detrazioni previste dal punto 2) al risultato del conteggio indicato al punto 1), sono del 10% per tutte le categorie del gruppo C del quadro generale, tranne che per la categoria C/1 per la quale sono del 20%.
Ogni ufficio catastale determina (o dovrebbe determinare) i coefficienti di ragguaglio per gli ambienti accessori necessari per la determinazione della consistenza per le categorie C/1.

Una diffusa consuetudine pone questo valore a 0,50. Esempio di computo di un negozio in categoria C/1.

TABELLA CALCOLO CONSISTENZA UNITÁ “C”
AMBIENTI	SUPERFICI NETTE	SUPERFICI RAGGUAGLIATE	SUPERFICIE CATASTALE
negozio	85,00	85,00 x 1	85,00
retrobottega	120,00	120,00 x 0,50	60,00
bagno	5,6	5,60 x 0,50	2,80
magazzino seminterrato	180,00	180,00 x 0,50	90,00
il negozio è situato ad angolo ed ha un cortile esclusivo di 80 mq		Superficie catastale 237,80 + 10%	261,58
Totale arrotondato al metro quadrato			262,00

CONSISTENZA GRUPPO D ed E.

Per questi gruppi il classamento è limitato all'assegnazione della sola categoria in quanto non si segnano classi.
La consistenza deve essere effettuata a stima diretta.
La stessa può essere effettuata usando come parametri il costo di costruzione o il valore di mercato.
E' prassi consolidata per il catasto fare la stima del costo di costruzione da proporre ai professionisti, ma è importante ricordare che i valori devono essere riferiti al 1988-89.
La rendita viene calcolata moltiplicando il valore stimato per il saggio di fruttuosità, che normalmente viene stabilito nel 2%.

TABELLA CALCOLO CONSISTENZA UNITÁ “D”
AMBIENTI	SUPERFICI LORDE	VALORE AL MQ	VALORE DI STIMA
capannone prefabbricato in C.A.	480,00	€ 400,00	€ 192.000,00
ufficio in CA	166,00	€ 500,00	€ 83.000,00
bagni e spogliatoi in C.A.	70,00	€ 500,00	€ 35.000,00
deposito esterno in ferro	160,00	€ 210,00	€ 33.600,00
tettoia in ferro	200,00	€ 140,00	€ 28.000,00
parcheggi	250,00	€ 100,00	€ 25.000,00
terreno libero	644,00	€ 50,00	€ 32.000,00
TOTALE			€ 428.600,00
per saggio di fruttuosità 2% (0,02) = rendita			€ 8.576,00